Combien de loyers impayés avant l'expulsion : la procédure détaillée

Vous êtes propriétaire et votre locataire ne paie plus son loyer depuis plusieurs mois ? Cette situation, malheureusement fréquente, peut rapidement devenir un véritable casse-tête. Face à ces impayés, vous vous demandez certainement combien de temps vous devrez attendre avant de pouvoir entamer une procédure d'expulsion. Maître Laguoue Louis, avocat spécialisé en droit immobilier à Nantes et Saint-Nazaire, vous explique en détail les différentes étapes de ce processus délicat.

Le seuil fatidique des deux mois d'impayés

Sachez que vous pouvez entamer une procédure d'expulsion dès le deuxième mois de loyer impayé, à condition que votre bail contienne une clause résolutoire. Cette clause, véritable sésame pour le propriétaire, permet de résilier automatiquement le bail en cas de manquement du locataire à ses obligations, notamment le paiement du loyer.

En l'absence d'une telle clause, il vous faudra d'abord mettre en demeure votre locataire de régulariser sa situation, puis saisir la justice pour obtenir la résiliation du bail. Dans tous les cas, gardez à l'esprit que l'expulsion doit rester une solution de dernier recours. Privilégiez toujours le dialogue et explorez les solutions amiables avant d'en arriver là.

Bon à savoir : En France, environ 15 000 ménages sont expulsés chaque année de leur logement suite à une décision de justice selon la Fondation Abbé Pierre. Il est donc essentiel d'agir rapidement dès les premiers impayés pour éviter d'en arriver à cette extrémité.

Les étapes clés de la procédure d'expulsion

Si malgré vos relances, votre locataire ne règle pas ses impayés, vous devrez suivre un processus bien défini pour obtenir son expulsion. Tout commence par le commandement de payer, délivré par un huissier de justice. Ce document détaille les sommes dues et laisse au locataire un délai de deux mois pour régulariser sa situation.

Passé ce délai, quatre scénarios sont possibles :

• Le locataire paie l'intégralité des sommes dues
• Il conteste le commandement de payer
• Il reconnaît son impossibilité de payer
• Il ne réagit pas

Si les impayés persistent, vous devrez alors saisir le tribunal judiciaire. Le juge examinera la situation et pourra accorder un délai supplémentaire au locataire s'il estime qu'il est de bonne foi et en capacité d'apurer sa dette. Dans le cas contraire, il autorisera l'expulsion.

Une fois cette autorisation obtenue, un commandement de quitter les lieux sera délivré par huissier, laissant deux mois au locataire pour partir. S'il ne s'exécute pas, vous pourrez demander le concours de la force publique pour procéder à l'expulsion.

A noter : La trêve hivernale suspend les expulsions du 1er novembre au 31 mars, sauf exceptions comme les squats, les résiliations du bail pour troubles de voisinage ou encore si un relogement décent a été proposé à l'occupant. Pensez à en tenir compte dans votre calendrier.

Exemple : Monsieur Dupont, propriétaire d'un appartement à Nantes, n'a pas reçu les loyers de son locataire depuis 3 mois. Après avoir tenté un dialogue infructueux, il mandate un huissier pour délivrer un commandement de payer. Sans réaction au bout de 2 mois, il saisit le tribunal judiciaire qui, au vu des impayés et de l'absence de bonne foi du locataire, autorise l'expulsion. Un commandement de quitter les lieux est alors délivré, obligeant le locataire à libérer le logement sous 2 mois.

Miser sur le dialogue et les solutions amiables

Avant d'en arriver à cette extrémité, il est essentiel d'établir un dialogue avec votre locataire. Essayez de comprendre les raisons de ses difficultés et recherchez ensemble des solutions, comme un échéancier de remboursement ou l'octroi de délais.

N'hésitez pas à orienter votre locataire vers les aides sociales auxquelles il peut prétendre, comme le Fonds de Solidarité Logement (FSL), Action Logement ou encore la garantie Visale. Si sa situation le justifie, il peut également envisager un dossier de surendettement.

De votre côté, vous pouvez mobiliser les assurances loyers impayés et les garanties dont vous disposez, ou encore vous retourner contre la caution solidaire. Le recours à un conciliateur de justice peut aussi être une piste intéressante pour débloquer la situation.

Conseil : Proposez systématiquement à votre locataire la mise en place d'un plan d'apurement écrit afin de lisser le remboursement de sa dette sur plusieurs mois. Votre réactivité dès le premier impayé est cruciale pour trouver des solutions avant que la situation ne s'enlise.

Prévenir plutôt que guérir

Pour limiter les risques d'impayés et d'expulsion, la prévention est clé. Cela passe par une sélection rigoureuse de votre locataire, en vérifiant sa solvabilité (ses revenus doivent représenter 2,7 à 3 fois le montant du loyer), sa stabilité professionnelle et son sérieux via l'étude de son dossier.

Pensez également à vous entourer des garanties indispensables, comme une caution solidaire et une assurance loyers impayés. Faire appel à un professionnel, agence immobilière ou administrateur de biens, pour la mise en location et la gestion locative peut aussi vous apporter une précieuse tranquillité d'esprit.

Bon à savoir : Le locataire en difficulté peut saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) de son département. Elle examinera sa situation et proposera des solutions pour éviter l'expulsion (médiation, aide au relogement...).

En résumé, voici les points clés à retenir :

• Une procédure d'expulsion peut être enclenchée après deux mois d'impayés
• Le dialogue et les solutions amiables doivent être privilégiés
• Le locataire peut avoir accès à des aides sociales et saisir la CCAPEX
• Le propriétaire doit se prémunir avec une sélection rigoureuse et des garanties
• La trêve hivernale suspend les expulsions du 1er novembre au 31 mars sauf exceptions

Chez Laguoue Louis, nous sommes à vos côtés pour vous conseiller et vous accompagner dans ces situations délicates. Notre expertise en droit immobilier et notre connaissance du terrain sur Nantes et Saint-Nazaire nous permettent de vous proposer des solutions adaptées et efficaces. N'hésitez pas à nous contacter pour bénéficier d'un accompagnement juridique sur-mesure et retrouver rapidement une situation locative sereine.